Área degradada: como o comprador pode se precaver da responsabilização por danos ambientais da terra recém adquirida

Recentemente, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por unanimidade que os compradores de áreas degradadas são responsáveis pelos danos ambientais existentes nas terras em questão. Para a Ministra Assussete Magalhães, relatora do recurso, a posição do Tribunal se harmoniza com o entendimento firmado na Súmula n°. 623/STJ, de que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem - o que significa que as responsabilidades legais acompanham o imóvel -, e essas obrigações podem ser cobradas do proprietário atual ou do anterior, à escolha do credor,

A decisão estabelece que caberá ao credor definir quais proprietários serão responsabilizados pelos danos ambientais, fundamentada na interpretação de que a obrigação de reparação desses danos é de todos os donos da propriedade, ainda que não sejam eles os responsáveis pelo desmatamento anterior. Segundo a ministra, somente ficarão isentos das obrigações ambientais os donos que venderam a propriedade em questão antes da eventual degradação.

A orientação do Passos e Sticca Advogados Associados (PSAA), que atua no segmento do agronegócio há mais de 10 (dez) anos, é que o novo comprador deve tomar as devidas precauções antes da aquisição imóvel para evitar problemas futuros, como diligências perante os órgãos competentes, avaliações e análise de existência de eventual degradação ambiental. “Adquirindo uma propriedade que não tenha uma reserva legal nos percentuais mínimos estabelecidos pelo Código Florestal, por exemplo, o novo comprador também se torna responsável pela reparação de eventuais danos ambientais”, explica o advogado especialista Everson Gomes dos Santos.

Segundo ele, isso ocorre mesmo se o novo proprietário adquirir a área degradada, aliená-la novamente e a fiscalização ocorrer somente quando a propriedade já possuir novo titular, isso, porque a decisão do STJ aponta que deverão ser responsabilizados os proprietários que tenham convivido com o dano ambiental causado por anteriores e, se omitindo da obrigação ambiental, alienaram o imóvel. A partir desse entendimento, só ficarão totalmente isentos das obrigações ambientais os proprietários que se desfizerem do imóvel antes da eventual degradação. De acordo com o advogado do PSAA, o único que "se salva" neste caso é quem foi dono da terra antes da degradação. “Ficam solidariamente responsáveis todos os proprietários que tiveram titularidade da terra enquanto degradada”, esclarece Santos.

As verificações por parte do novo proprietário podem ocorrer por meio do chamado processo de “due diligence” ambiental - processo de investigação e análise de informações e documentos -, verificando-se eventuais licenças para o uso e exploração do solo, bem como o histórico de autuações, além da verificação do percentual da reserva legal, o que pode ser realizado por meio de laudos técnicos ambientais. “O comprador também deve se atentar a compatibilidade da reserva legal com a permissão da legislação específica para a localidade em que a propriedade se encontra”, finalizou o advogado.